ביוב בבניין משותף: מדריך מעשי לוועד הבית
איזו צנרת ביוב בבניין נחשבת משותפת, מי משלם עליה, ואיך ועד הבית מונע סתימות ופועל נכון כשהקו נסתם.
ביוב בבניין משותף מתחלק לשני חלקים: קו משותף וצנרת פרטית. הקו המשותף כולל את עמודי הביוב שמשרתים כמה דירות, את הקו האופקי בקומת הקרקע או במרתף ואת שוחות הביקורת. בדרך כלל הוא רכוש משותף, והוועד דואג לטפל בו ולגבות מהדיירים את העלות. הצנרת שמשרתת דירה אחת בלבד, מהכיור או האסלה ועד החיבור לעמוד הביוב, היא באחריות בעל הדירה.
במדריך הזה אנחנו מסדרים בשבילכם את מה שוועד בית צריך לדעת: מה שייך למי, איך מחלקים עלויות, מה עושים כדי שהקו לא יסתם, ומה עושים ברגע שהוא נסתם.
איזו צנרת ביוב בבניין נחשבת משותפת ואיזו פרטית?
צנרת ביוב שמשרתת את כל הדיירים או את רובם היא בדרך כלל רכוש משותף, וצנרת שמשרתת דירה אחת היא פרטית. הכלל נשען על סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, שמגדיר רכוש משותף כל חלקי הבית המשותף חוץ מהדירות עצמן, וכולל גם מתקני מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את רובם, אפילו הם עוברים בתוך דירה מסוימת.
המשמעות המעשית: עמוד ביוב שחוצה את המטבח שלכם בקומה שלישית עדיין יכול להיות משותף, כי הוא מוביל את הביוב של כמה קומות. במקרה שנוי במחלוקת ההכרעה היא משפטית, ותלויה בתקנון הבית ובמסמכי הרישום.
| איפה הצנרת | מי אחראי בדרך כלל | למה |
|---|---|---|
| סיפון, כיור, אסלה והצנרת עד החיבור לעמוד | בעל הדירה | משרתים דירה אחת בלבד |
| עמוד ביוב אנכי שעובר בכמה קומות | כלל הדיירים, דרך הוועד | מוביל ביוב של כמה דירות, גם כשהוא בתוך דירה |
| קו אופקי בקומת קרקע, במרתף או בחניון | כלל הדיירים, דרך הוועד | אוסף את כל העמודים לקו אחד |
| שוחות ביקורת בחצר הבניין | כלל הדיירים, דרך הוועד | משרתות את כל הבניין |
| הקו מהבניין עד נקודת החיבור לרשת העירונית | בעלי הנכס, כלומר הדיירים יחד | הקו שייך לנכס עד נקודת החיבור |
| הקו הציבורי אחרי נקודת החיבור | התאגיד המקומי או הרשות | רשת ציבורית |
על הקו שבחצר, ועל השאלה למי פונים כשהוא נסתם, כתבנו בנפרד במדריך על סתימה בביוב בחצר.
מי משלם על טיפול בקו הביוב המשותף?
העלות מתחלקת בין כל בעלי הדירות לפי שיעור החלק של כל דירה ברכוש המשותף, אלא אם התקנון קובע אחרת. סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הנדרשות להחזקה התקינה של הרכוש המשותף ולניהולו. ברירת המחדל לפי סעיף 57 היא יחס שטח הרצפה של הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות בבניין.
דוגמה לחישוב, בלי סכומים: בבניין עם ארבע דירות ששטחן 60, 60, 90 ו-90 מ״ר, סך השטח הוא 300 מ״ר. שתי הדירות הקטנות משלמות כל אחת 20% מכל הוצאה משותפת, ושתי הגדולות 30% כל אחת. אם החשבון על ניקוי הקו הוא X, הדירה בת ה-90 מ״ר משלמת 0.3X.
- תקנון מוסכם: בית משותף יכול לקבוע בתקנון חלוקה אחרת. שינוי תקנון מוסכם דורש לפי סעיף 62 רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ואי אפשר להטיל בדרך הזו זכות, חובה או תשלום חדשים על בעל דירה בלי הסכמתו.
- שוכרים: החוק מחייב את בעל הדירה. הסדר בין בעל דירה לשוכר נקבע בחוזה השכירות שביניהם.
- גישה לדירות: התקנון המצוי מחייב בעל דירה לאפשר עבודות הכרחיות לתחזוקת הרכוש המשותף בתוך דירתו, למשל פתיחת עמוד ביוב שעובר במטבח.
סתימה שנגרמה ברשלנות של דייר מסוים, למשל שפיכת שומן בכמויות, היא שאלה משפטית נפרדת של פיצוי. לפני שמחייבים דייר אחד בעלות, כדאי להתייעץ עם איש מקצוע משפטי.
מה הוועד יכול לעשות כדי למנוע סתימות בקו המשותף?
מניעה מתחילה בידיעה איפה הצנרת עוברת ובהנחיות ברורות לדיירים. רוב הסתימות בקו משותף נובעות מדברים שנכנסים לביוב מדירות שונות ונתקעים בנקודה אחת, ולכן נקודה אחת יכולה להכניס את כל הבניין להצפה.
- מיפוי: סמנו על תכנית הבניין איפה עמודי הביוב, השוחות והקו האופקי. את התכניות אפשר לבקש מתיק הבניין ברשות המקומית.
- הנחיות לדיירים: שלט קבוע בחדר המדרגות על מה לא זורקים לאסלה ולכיור. שימו לב שגם מגבונים שנכתב עליהם שהם נשטפים באסלה עלולים להיתקע בקו.
- שומן: אם יש עסק בקומת הקרקע, מסעדה או קפיטריה, השומן שלו מצטבר בקו האופקי של כל הבניין. מפריד שומן מסודר ופינוי קבוע הם חלק מההתנהלות של העסק, והוועד יכול לדרוש אותם.
- ניקוי וביקורת תקופתיים: התדירות תלויה בגיל הצנרת ובמספר הסתימות עד היום. בצנרת ישנה שנסתמה כמה פעמים, ניקוי מתוזמן מראש מאפשר לבחור שעה נוחה במקום לטפל בהצפה בלי התראה.
- צילום הקו: אם אותה נקודה נסתמת שוב ושוב, פתיחה חוזרת לא פותרת. צילום פנימי של הקו מראה שורשים, שקיעה או שבר, ומאפשר להחליט אם לתקן.
- שסתום אל חוזר: בדירות או במרתפים שנמוכים ממפלס הרחוב, שסתום מונע מהביוב לחזור פנימה בעומס. מתי הוא נחוץ באמת, בדקו במדריך על שסתום אל חוזר.
מה עושים כשקו הביוב המשותף נסתם?
קודם מצמצמים את הנזק, אחר כך מאתרים איפה הסתימה, ורק אז מזמינים טיפול ומתעדים. ההצפה מופיעה בדרך כלל בנקודה הנמוכה ביותר בבניין, לכן הדירה בקומת הקרקע או במרתף היא הראשונה לשלם, גם כשהמקור שלוש קומות מעליה.
- מבקשים מכל הדיירים להפסיק להשתמש במים. כל כיור שנפתח ואסלה שנשטפת מוסיפים נפח לקו חסום.
- בודקים איפה זה מתחיל. אם ניקוזים איטיים בכל הקומות, הסתימה בקו האופקי או בחיבור לחוץ. אם רק קומה אחת מושפעת, ייתכן שמדובר בענף של דירה אחת.
- מציצים בשוחת הביקורת בחצר, אם היא נגישה. שוחה מלאה עד הקצה אומרת שהסתימה בהמשך הקו. שוחה ריקה אומרת שהסתימה לפניה.
- נמנעים מחומרים כימיים חזקים בקו משותף. הם לא תמיד עוזרים, והם עלולים לפגוע בצנרת ולהקשות על העבודה של איש המקצוע שמגיע אחר כך.
- מזמינים איש מקצוע עם פרטים ברורים: איזו קומה, מה רואים, מאיזו נקודה זה התחיל. פתיחת סתימות ביוב היא הצעד הראשון, ואם הסתימה חוזרת עוברים לצילום.
- מתעדים ומעדכנים. צלמו את המצב, רשמו שעה ומה בוצע, ושמרו חשבונית. התיעוד עוזר בגבייה מהדיירים ובכל מחלוקת עתידית.
מהן הטעויות הנפוצות של ועדי בית בטיפול בביוב?
הטעות הנפוצה ביותר היא להגיב רק אחרי הצפה. הטעויות האחרות קשורות לחלוקת העלות ולתיעוד.
- מחכים עד שזה מציף. ניקוי מתוזמן נעשה בשעות נוחות. טיפול בהצפה נעשה באמצע הלילה, בלי יכולת להתכונן.
- פותחים שוב ושוב את אותה נקודה. סתימה שחוזרת היא סימן לבעיה בצנרת. כדאי לבדוק מה גורם לה.
- מחלקים עלויות לא לפי התקנון. אם יש חלוקה מוסכמת שונה מברירת המחדל, היא צריכה להיות כתובה ומאושרת. אחרת היא מתפרקת בקרב הדיירים.
- לא מתעדים. בלי חשבוניות, תאריכים ותמונות, קשה להסביר לדיירים על מה הם משלמים.
- מפנים לתאגיד קריאה על בעיה בתוך הבניין. התאגיד אחראי על הרשת הציבורית. בעיה בקו הבניין היא באחריות הדיירים.
מתי כדאי להסדיר הסכם שירות קבוע לבניין?
הסכם שירות מתאים לבניינים עם צנרת ותיקה, עם עסק בקומת הקרקע או עם היסטוריה של סתימות חוזרות. במקום להתחיל חיפוש בכל פעם שמשהו נתקע, הוועד קובע מראש תדירות ביקורים, זמן תגובה לקריאות חירום ומחירון ידוע.
את ההסכם שאנחנו מציעים לוועדי בית תוכלו לראות בעמוד הסכם שירות לעסקים ולוועדי בית. אנחנו לא מפרסמים סכומים במדריכים, כי המחיר תלוי בגודל הבניין, בגיל הצנרת ובתדירות. מה משפיע עליו מפורט בעמוד המחירון.